【名古屋市西区 不動産売却】売る前に絶対知っておきたい全知識｜相続・空き家・住み替え・離婚・ローン（対談）

この記事は、YouTubeの対談動画（聞き手: フリーアナウンサー 小野木梨衣さん × 株式会社あくしゅ 取締役 鈴木文江）の内容を、公開に先立って記事にしたものです。動画は近日公開予定です。

この記事でわかること

• 相続空き家の3,000万円特別控除｜期限は「相続から3年を経過する年の12月31日まで」。昭和56年5月31日以前の建物・区分所有でないこと・売却価格1億円以下などの条件あり
• 取得費加算の特例は期限が別｜相続税の申告期限の翌日から3年（相続開始から約3年10か月）
• 相続登記は2024年4月から義務｜3年以内に登記しないと10万円以下の過料
• 空き家を放置すると土地の固定資産税が最大6倍｜住宅用地の特例が外れる仕組み
• 住み替えは「売り先行」が基本｜買い先行は二重ローンのリスク
• 離婚｜共有名義と連帯保証は、離婚届では消えない
• 住宅ローンが払えないとき｜競売は市場価格の7割前後。その前に任意売却という選択肢

オープニング：知らないだけで数百万円損をする

小野木さん：名古屋市西区で家を売ろうとしている方へ。今日は本当に大事な話をします。鈴木常務、「知らなかった」だけで数百万円損をする方って、実際にいらっしゃるんですか。

鈴木常務：残念ながら、本当に多いです。相続、空き家、住み替え、離婚、ローンの返済困難。知らないまま動いて後悔される方が後を絶ちません。

小野木さん：全部、誰にでも起こり得ることですよね。しかも相談しにくい。一人で調べて、一人で決めて、後で「あのとき知っていれば」と後悔する。そういう方を、常務はたくさん見てこられたんですね。

鈴木常務：はい。だから今日は、5つの状況別に「最初に取るべき一手」を包み隠さずお話しします。

小野木さん：今日お話しいただくのは、名古屋市西区で建設グループの不動産会社あくしゅを営む、取締役の鈴木文江さんです。今すぐ売らない方も、いつか必ず来る日のために、最後までご覧ください。

失敗の典型例：3年の期限を逃した相続

小野木さん：では早速、一番多い失敗例を教えてください。

鈴木常務：相続ですね。たとえば、上小田井のご実家を相続されたとします。お父さまが亡くなって、古いお家が残った。ご自身は東京や大阪にお住まいで、とりあえず空き家のままにしておいた。

小野木さん：分かります。すぐには決められないですよね。そして数年後、「そろそろ売ろうか」と相談に来られる。ごく普通に思えますけど。

鈴木常務：実は、その時点でもう手遅れなことがあるんです。

小野木さん：え、どういうことですか。

鈴木常務：相続した空き家を売るとき、条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円まで控除される特例があります。ただしこの特例、相続してから3年を経過する年の12月31日までに売らないと使えません。

小野木さん：3年。……じゃあ、私が「4年前に相続しました」と言ったら。

鈴木常務：使えません。

小野木さん：それは、金額にするとどのくらい違うんですか。

鈴木常務：仮に利益が1,000万円出たとして、長期譲渡の税率でおよそ20%。控除が使えれば税金はゼロ、使えなければ200万円前後の負担です。同じ家を同じ値段で売っても、それだけ変わります。

小野木さん：200万円。……知らなかっただけで。条件はどんなものがあるんですか。

鈴木常務：昭和56年5月31日以前に建てられた建物、区分所有でないこと、亡くなった方が一人で住んでいたこと、売却価格1億円以下。相続人が3人以上なら控除額は一人2,000万円に下がります。制度自体も2027年12月31日までの売却分という期限があります。

小野木さん：つまり、「自分が当てはまるか」「期限はいつまでか」を早く知らないと、気づいたときには使えない。そういうことですね。

鈴木常務：はい。それともう一つ、税金の期限より先に、建物のほうが期限を迎えます。人が住まない家は傷むのが本当に早い。換気されないので湿気がこもって、カビ、雨漏り、シロアリが進みます。

小野木さん：住んでいないほうが早く傷む。直感と逆ですね。それで売値が下がるんですか。

鈴木常務：はい。相続直後なら「中古住宅」として売れた家が、3年空き家にすると「解体前提の土地」でしか売れなくなる。解体には百数十万円かかりますから、そのまま値引きです。

小野木さん：税金で損をして、建物でも損をする。二重の損失。……もし3年前に相談していたら。

鈴木常務：使える制度と期限をお伝えして、逆算した段取りをお出しします。売る決心がなくても構いません。期限だけ知っておく。それだけで200万円は失わずに済みます。

小野木さん：最初の一手は、売ることを決めることじゃなくて、期限を知ること。これ、視聴者の皆さん、メモしてください。「相続したら、まず期限を確認」。売るかどうかは、その後で決めればいい。

専門性の証明：建物までわかる会社

小野木さん：常務、どの不動産会社もそこまで教えてくれるものなんでしょうか。

鈴木常務：正直、少ないと思います。税制、登記、建物の傷み、工事の実費。全部を横断して見ないと、逆算した段取りは出せません。それと、会社の都合もあります。

小野木さん：会社の都合？

鈴木常務：仲介だけの会社にとって、査定額は「媒介契約を取るための数字」です。高く言えば預かれる。売れなければ下げてもらえばいい。会社は損をしません。

小野木さん：なるほど。損をするのは売主だけ。悪意がなくても、仕組みとしてそうなる。あくしゅさんは、そこが違うんですか。

鈴木常務：私たちの強みは、建物までわかることです。母体は2001年創業の建設グループ・ウサミグループ。鉄筋工事から注文住宅・リフォームまで手がけています。

小野木さん：つまり、家を「間取りと立地」だけじゃなく、「箱」の状態から見られる。屋根、外壁、水回り、床下まで。

鈴木常務：そうです。「直すといくらかかるか」を工事の実費目線で計算できます。

小野木さん：それで、売主にとって何が変わるんですか。

鈴木常務：売る前の無駄なリフォームを防げます。「直した費用が売値で回収できない」ケースは本当に多い。逆に、数十万円の修繕で印象が大きく変わる家もあります。かけるべきお金と、かけなくていいお金を整理してからご提案します。

小野木さん：解体の判断も。

鈴木常務：できます。「そのまま売るか、壊して土地で売るか」を解体費の実費目線で比較します。売った後の住まいも、グループの注文住宅やリフォームまで窓口ひとつです。

小野木さん：「売る」と「次の暮らし」が一続き。エリアは。

鈴木常務：店舗は西区こも原町、国道22号沿いで駐車場11台。浄心、庄内通、上小田井、山田、比良、清須市の西枇杷島町、清洲、北名古屋市の西春。名古屋市全域や北区、中村区、あま市もご相談ください。

小野木さん：地元密着の建設グループ。「建物までわかる」から、売る前の無駄なリフォームを防げて、解体の損得も実費で判断できる。しかも売った後の住まいまで同じ窓口で。これ、大きいですね。

相続：最初にやる3つと、2つの期限

小野木さん：では状況別に。まず相続。何から手をつければ。

鈴木常務：順番が決まっています。遺産分割協議、相続登記、売却。この順番を飛ばすと売れません。

小野木さん：名義が亡くなった方のままでは契約できない。

鈴木常務：はい。しかも相続登記は2024年4月から義務です。3年以内に申請しないと10万円以下の過料。

小野木さん：10年前の相続も対象ですか。

鈴木常務：対象です。2027年3月31日までです。

小野木さん：あと半年。古い相続ほど、相続人がさらに亡くなって、実印が10人分、なんてことも。売りたいときには、もう自分だけでは動かせない。……期限は、先ほどの3,000万円控除以外にも。

鈴木常務：「取得費加算の特例」があります。相続税を払った方が対象で、期限は相続から3年10か月です。

小野木さん：両方使えるんですか。

鈴木常務：併用はできません。有利なほうを選びます。税理士さんに試算してもらうのが確実です。

小野木さん：つまり相続したら、①遺産分割協議、②相続登記、③売却、の順番。しかも3,000万円控除と取得費加算、2つの期限がある。両方使えないから、どちらが有利か計算する。これ、自分だけでは無理ですよね。

空き家：固定資産税が最大6倍になる仕組み

小野木さん：空き家です。放置すると。

鈴木常務：住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」があって、200平方メートルまでの部分は固定資産税が6分の1に減額されています。

小野木さん：今払っている税金は、もともと6分の1に割り引かれていた。

鈴木常務：そうです。放置して市から「特定空き家」に指定され、勧告を受けると、この特例が外れます。最大6倍近くに跳ね上がります。

小野木さん：増税じゃなくて、割引が外れる。かなり傷んでいないと指定されないのでは。

鈴木常務：いえ、「管理不全空き家」でも勧告を受ければ同じです。窓が割れている、草が伸び放題。そのくらいでも対象になり得ます。

小野木さん：「まだ大丈夫」では済まない。税金以外のコストは。

鈴木常務：建物の劣化と近隣トラブルです。庭木の越境、不法投棄、台風で屋根材が飛ぶ。遠方にお住まいだと、そのたびに車を走らせます。

小野木さん：持っているだけで、毎年積み上がる。じゃあ、どうすれば。

鈴木常務：売る、貸す、解体する、現状渡しで売る。早い段階ほど、この4つ全部が選べます。

小野木さん：早く動くのは「すぐ売るため」じゃなくて、「選べるうちに選ぶため」。放置すると、税金6倍、建物の劣化、近隣トラブル。毎年積み上がっていく。これ、本当に怖いです。

住み替え：売り先行と買い先行

小野木さん：住み替えです。売るのが先か、買うのが先か。

鈴木常務：資金に余裕がなければ、売り先行が基本です。

小野木さん：仮住まいが必要になりませんか。

鈴木常務：なる場合はあります。ただ、買い先行の最大のリスクは二重ローンです。新居のローンが始まっているのに前の家が売れない。焦って値下げして、差額が仮住まい代を大きく超えます。

小野木さん：追い込まれた状態で価格を決める。弱い立場ですね。

鈴木常務：売り先行なら、いくらで売れたかが確定してから予算を組めます。

小野木さん：気に入った家が先に見つかったら。

鈴木常務：購入契約に「買い替え特約」を付ける方法があります。私たちはグループで住まいづくりまで手がけていますので、売却と新居の計画を同じ窓口で組めます。

小野木さん：先に相談しておけば、選択肢が用意できる。資金に余裕がなければ売り先行が基本、気に入った家が先に見つかったら買い替え特約。これも段取り次第ですね。

離婚：共有名義と連帯保証は離婚届では消えない

小野木さん：離婚です。相談しにくいテーマですね。

鈴木常務：一番多いご相談でもあります。離婚届を出しても、共有名義も連帯保証も消えない。これを知らない方が多いです。

小野木さん：夫婦でなくなっても、名義と保証は残る。

鈴木常務：残ります。ご主人が住み続けて、奥さまが連帯保証人のまま出ていく。数年後にご主人が払えなくなると、請求は奥さまに来ます。

小野木さん：もう関係のない家なのに。公正証書に「夫が払う」と書いても。

鈴木常務：それはお二人の間の約束で、銀行には対抗できません。

小野木さん：じゃあ、どうすれば。

鈴木常務：売って現金で分ける。どちらかが住み続けて単独ローンに借り換える。共有のまま持ち続ける。この3つです。

小野木さん：一番きれいなのは、売って分ける。

鈴木常務：後腐れがないのはそれです。ただ、売却価格がローン残債を下回っていると、そのままでは売れません。だからこそ、まず今いくらで売れるかを知るところから始めるべきです。

小野木さん：条件を決める前に、金額を知る。離婚届を出しても、名義と保証は残る。これ、知らない方、本当に多いと思います。「売って分ける」が一番きれい。でもその前に、今いくらで売れるかを知る。順番、大事ですね。

住宅ローンが払えない：競売の前に任意売却

小野木さん：住宅ローンの返済が苦しいケース。

鈴木常務：滞納が3か月から6か月続くと、「期限の利益の喪失」という通知が来ます。分割払いの約束が消えて一括請求になり、保証会社が代わりに払う代位弁済、そして競売へ進みます。

小野木さん：競売になると。

鈴木常務：物件情報がインターネットで公開されます。住所も写真も。価格も市場価格の7割前後になることが多いと言われています。

小野木さん：安く売れて、借金は多く残る。ご近所にも分かる。

鈴木常務：そうなる前に、任意売却という方法があります。債権者の同意を得て、普通の中古住宅として売る。事情は表に出ませんし、引っ越し時期も相談できます。

小野木さん：いつまでに。

鈴木常務：競売の開札の前日までです。実際には買主を探して決済まで進めるので、3か月から半年は欲しい。通知が来てからでは厳しいんです。

小野木さん：動くなら、苦しくなり始めた段階。

鈴木常務：その段階なら、銀行に返済条件の見直しを相談して、売らずに済む可能性もあります。私は「まず銀行に行ってください」とお伝えすることもあります。

小野木さん：競売になる前に任意売却。でも開札の前日までだから、3か月から半年は欲しい。動くなら、苦しくなり始めた段階。一人で抱え込まずに、早く相談する。これが命綱ですね。

エンディング：鈴木常務の想い

小野木さん：常務、最後に一言お願いします。

鈴木常務：不動産の売却は、人生で何度も経験するものではありません。だからこそ、感じのいい営業ではなく、経験のある人間に相談してください。

小野木さん：常務ご自身は、この仕事のどんなところにやりがいを感じておられますか。

小野木さん：（鈴木さんの答えを受けて自然に）そうなんですね。

鈴木常務：売る・売らないを決める前に、一度立ち止まってほしいんです。本当に今、売るべきなのか。売らなくて済む方法はないのか。そこを一緒に考えさせてください。

小野木さん：「売らなくて済むなら、それが一番いい」。何度もおっしゃっていましたね。不動産会社の方が言うことに、驚きました。

鈴木常務：一度売った家は、買い戻せませんから。私たちは名古屋市西区のこも原町に事務所を構えて、地元の物件を、建設グループとして建物から見ている会社です。ここで嘘をついたら、次はありません。

小野木さん：地元でずっとやっていく会社だから、目先の一件でごまかせない。浄心も、庄内通も、上小田井も、比良も、これからも続いていく町ですもんね。

鈴木常務：この地域でやらせていただいている、という感謝があります。あくしゅの鈴木でした。

鈴木常務：ありがとうございました。

---

無料査定・ご相談

売らなくて済むなら、それが一番いい。ただ、今いくらかを知らないまま先送りにするのはもったいない、と私たちは考えています。名古屋市西区・清須市・北名古屋市で、相続・空き家・住み替え・離婚・住宅ローンなど、家のことでお困りの方はお問い合わせフォームからご相談ください。お電話は 0120-946-883（受付 9:00〜18:00・火曜・水曜定休）です。「動画（記事）を見た」とお伝えいただければ、取締役の鈴木が同席して、建物の直しどころと価格の根拠、売る場合・売らない場合の両方の見通しをその場でご説明します。

関連コラム: 同じテーマの解説記事